Resolución 14/2025 del RPI para la anotación de Hipotecas Divisibles regladas por el DNU 1017/24
La Disposición 14/25 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal (RPI) establece los requisitos específicos para la anotación de hipotecas divisibles, asegurando la correcta aplicación del DNU 1017/24 por el que se busca reactivar el mercado de préstamos para viviendas, permitiendo hipotecas más flexibles y seguras. Su objetivo es facilitar que más personas accedan a un crédito para comprar su casa. Estos requisitos se dividen en dos categorías principales:
1. Requisitos Generales
Estos requisitos garantizan la correcta ejecución del acto jurídico mediante escritura pública. Es fundamental que la escritura cumpla con todas las disposiciones del DNU 1017/24 y su reglamentación.
2. Requisitos Específicos
- Certificados Registrales: Se requiere la solicitud de certificados registrales (art. 23 Ley 17.801) para verificar la situación jurídica del inmueble. En caso de existir gravámenes previos, se exige el consentimiento expreso del acreedor.
- Individualización del Proyecto: La escritura pública debe identificar de manera precisa cada una de las futuras unidades funcionales y complementarias. Esta identificación debe incluir el número proyectado y el piso, sin utilizar designaciones comerciales.
- Compromiso del Titular: El titular del inmueble debe manifestar su voluntad irrevocable de someter el bien al régimen de subdivisión elegido y comprometerse a transferir el derecho real de dominio o condominio sobre las futuras unidades a los adquirentes.
- Conformidad de las Partes: Debe constar el acuerdo entre las partes sobre la división de la hipoteca, la cual se hará efectiva una vez que se complete la subdivisión del inmueble y se transfiera el dominio a cada adquirente.
- Estado de Ocupación: El titular debe declarar el estado de ocupación del inmueble sobre el que se constituye la hipoteca.
- Plano de Obra Civil y Documentación Técnica: Se debe adjuntar una copia del plano de obra civil al protocolo de la escritura, así como documentación técnica que incluya un croquis o proyecto de mensura de prehorizontalidad, suscrito por un profesional habilitado. Estos documentos deben detallar la numeración, ubicación y características de las unidades proyectadas.
Coincidencia y Vigencia
En los casos en que la hipoteca divisible se solicite sobre un inmueble que ya tiene inscripta la afectación al régimen del DNU 1017/24, el RPI verificará la plena coincidencia del proyecto con el ya inscripto. Si esta coincidencia existe, se considerará que los requisitos mencionados en el artículo 1° de la disposición ya se han cumplido. La vigencia de estas disposiciones comenzará a regir a partir del 03 de septiembre de 2025.
Este marco normativo fortalece la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias sobre inmuebles en construcción, facilitando el acceso a la vivienda y promoviendo la inversión en el sector.